【西九賣斷豪宅地 真係唔駛公帑俾?】
原文發佈於2024年7月18日
對於今日政府允許西九管理局出售住宅項目，大眾慨嘆西九正式淪為數碼港翻版，但似乎亦有幾大同樣重要的問題，亦值得我們探討：
1 西九潛在同政府賣地計劃「爭生意」
西九董事局主席唐英年指出，不想在庫房取錢，加重政府負擔，「知道陳茂波辛苦」【註1】，彷彿容許西九賣地就不用公帑支出。
但在現時的方案下，西九將於未來2-3年後分批售賣近183萬呎樓面面積的市區住宅靚地，到時將會直接與政府賣地計劃「爭生意」，如現今香港土地市場持續下去，將進一步削弱近年本已經常流標的政府擬賣土地的價值，潛在直接衝擊未來政府賣地計劃的收入；另外建議亦無需向政府補地價，即免交數目以億億聲計的公帑，容許西九賣地真係無加重政府公共財政?
2 港鐵多年霸地疑雲
在回應西九資金斷裂原因時，唐英年更自爆於當年建高鐵時，將「值錢」的土地借予港鐵作卸泥區，而港鐵一借便拖足7年，「使能賺錢的項目未有如期興建」【註2】，導致資金斷裂，這意味西九理應能推算出遲還土地會導致今天的財困問題。
但報導並無交代，西九管理局當年為何沒有向港鐵收回延期還地的潛在成本，與及其他後備方案。究竟是自身土地管理資源不善，仍或是怕事了算？ 到今天竟又揚言要參照港鐵模式出售業權發展，究竟西九管理局有沒有能力駕馭賣地發展計劃，未來與更難操控的大發展商會否再度出現霸地拖延發展，囤積居奇的狀況，將成一大疑問。
3 賣斷住宅 之後再賣設施？
一旦今天政府向西九開先河，將當區所有設施的2成土地賣斷，而現時仍分別有43%的文化藝術設施，以及95%的零售／餐飲／消閒設施尚在規劃階段【註3】，即是「未有著落」。
若賣住宅地救得一時後，西九財政狀況仍然嚴峻，會否令到上述部分的公共設施/資產都被牽連並私有化呢？尤其是本身規劃中已有不少設施，如M+第二期和小型戲曲劇場已早被束之高閣。
4 賣到150億咁樂觀？
有業界估值西九「地王」未來能售約150億至165億，即每方呎估值約8,200至9,000元樓面地價呎價【註4】。但如昔日啟德亦被視為高價地段，但卻隨著樓市疲憊而估值拾級而下，有一幅曾被估算值120.8億的商業／酒店用地「第4C區4號」，去年竟暴跌至12.95億【註5】，西九對賣地收益會否同樣過份樂觀，若兩年後土地繼續貶值，是否將迎來窮途末路？
5 唔賣豪宅仲有好多好辦法又唔講?
持續以地產供養文化事業其實猶如鴉片，不斷依賴於土地收益，賣地收益卻越來越低。但商界人士仍紛紛讚揚政府從善如流，認為「以地養文化」為唯一出路。其實除了盲目賣地，Scale down發展規模、變為有經營文化產業視野的高層執管、減人工應該不失為可行的方法。除了在高層薪資上著手，既然西九管理局班子已獨力難支，政府亦能收回部分未發展地段，主導興建過去承諾要興建的文化及公共設施。
研究員亦發現西九管理局的高層在連連營運失當下，仍不斷加人加薪，自2018年以來僅6年，令10位左右高層整體酬金竟由不足2300萬升至去年的近3600萬，升幅近6成無懼蝕本【註6】。
虧大本又加人工，未來賣公家地（暫時）賺到大錢，又是否可大加人工一番?
參考資料：
【註1】香港01，〈西九准賣樓收益夠10年營運 唐英年稱港鐵遲還地為斷資金原因之一〉 https://shorturl.at/s3K7P
【註2】同上
【註3】明報，〈西九准賣樓 政府料夠營運10年 撤BOT限制 擬分期招標 唐英年：冀屆時港經濟改善〉https://shorturl.at/ReK2r
【註4】星島，〈西九准賣住宅地紓財困 市場估值地價逾150億 料掀財團角逐〉 https://shorturl.at/TiPdD
【註5】本土研究社：【德不償失】啟德商業地估值研究 最大跌幅近9成 https://shorturl.at/hWaF4
【註6】西九歷年周年年報 https://shorturl.at/1SD1M
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